Se eu te falar que o melhor da bolsa de valores são os fundos imobiliários, você acreditaria? Conheça o que são e como escolher um bom FII...
Se eu te falar que o melhor da bolsa de valores são os fundos imobiliários, você acreditaria?
Provavelmente, você tem o tio do terreno na sua família… bem de vida, recebe bastante por mês de renda passiva e assim por diante. Ele, com toda a certeza, deve recomendar para você (sobrinho querido) também investir em imóveis.
E aí, será que é a melhor opção?
Bom, depois de ler o artigo de hoje, pede para ele como funciona a manutenção do imóvel, o pagamento dos moradores, quanto tempo fica vago quando 1 sai…
Saiba que hoje é um grande momento para conhecer os fundos imobiliários. Os fundos imobiliários – chamados de FIIs – são um ativo negociado em Bolsa, oportunidade para se expor ao mercado imobiliário!!
Neste artigo você conhecerá o que são fundos imobiliários, como são classificados, vantagens, como escolher um bom fundo imobiliário, onde aplica e onde encontrar as informações!
O que são fundos imobiliários?
Fundos imobiliários é uma empresa que investe em ativos relacionados ao mercado imobiliário com o dinheiro de vários investidores.
Ao investir em um fundo imobiliário, você estará se associando a vários outros investidores. O dinheiro de todos esses investidores vai para um fundo, e esse fundo terá como objetivo fazer compras no mercado imobiliário.
Imóvel x Fundo Imobiliário
Antes de entrar em discussão, acho válido comprar imóvel também, coloque na balança e veja o que é melhor para você…
Agora vamos comparar um ou outro… ao invés de você comprar um imóvel de 500 mil reais ou 1 milhão de reais, você pode comprar “parte” de um grande prédio comercial. Essa “parte” nós chamamos de “cota”.
Assim como as ações, os FII também repassam dividendos, são equivalentes ao capital que temos no FII.
O que você acha melhor, comprar um imóvel e depender de um pagador mensal ou comprar parte de 10 imóveis e ter – de modo equivalente – 10 pagadores mensais?
Classificação dos fundos imobiliários
É importante entender que existem fundos imobiliários diferentes, que podem ser classificados da seguinte forma:
- Fundo de renda (fundos de tijolo): Compram prédios já prontos, com foco na recebimento de aluguel e distribuir para os cotistas.
- Fundos de títulos e valores imobiliários: Investem em títulos ligados ao mercado imobiliário como CRI e LCI, atrelados a todos os índices, principalmente o IGP-M. Esse por sua vez, está relacionado aos riscos de mercado, como variação das taxas e riscos de crédito.
- Híbridos: Mistura entre empreendimentos imobiliários, cotas de outros FII e títulos.
Vantagens dos fundos imobiliários
Investimento inicial
Permite que a pessoa invista com pouco capital, por exemplo, há FIIs custando 10 reais hoje. Assim, você pode investir no mercado imobiliário sem financiamento, o que antes não era possível.
Imposto de renda
Caso você alugar um prédio/casa, você precisará pagar imposto sobre a renda auferida do seu bem. Já nos FIIs, é isento de imposto o rendimento. Atualmente, há imposto sobre ganhos de capital acima de 10 reais.
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Liquidez
Independente do volume de dinheiro, é importante você entender essa vantagem.
Portanto, vamos supor que você tenha 100 mil reais e tem um imóvel para adquirir nesse preço…
A pergunta é, quando ele for seu, em quanto tempo você terá os 100 mil de volta?
Imagine que você comprou e coloque a venda por 110 mil, quanto tempo você demorará para vender?
Se for 4 dias, a liquidez é D + 4. Geralmente, é muito mais.
Na bolsa, caso você invista em um fundo com muita liquidez, você terá o dinheiro praticamente na hora para usar na corretora e 2 dias para sacar.
Burocracia – Fundos imobiliários
Quem nunca se incomodou pela parte burocrática?
Pois é… ao investir em um FII, você não precisará se preocupar com IPTU, advogado, condomínio…
Essa parte fica a cargo do gestor do fundo – o que para ele, é rotina.
Reinvestimento
Vamos supor que você recebesse 2 mil reais por mês por ter investimentos imobiliários. Para reinvestir no mercado imobiliário é muito mais fácil através dos FIIs.
Melhor de tudo? a bola de neve⬆😎
Gestão profissional
Pois é, quando você não vai precisar investir por fazer más escolhas até ter experiência?
Essa vantagem pesa bastante, você pode delegar para pessoas com conhecimento na área e, como já comentado, faz parte da rotina do gestor.
Como escolher um bom fundo imobiliário
Imagino que você iria preferir o peixe (o melhor fundo imobiliário atualmente é…), mas além de não poder hoje indicar investimentos, amanhã já pode mudar novamente…
Por isso, quero comentar o que olho ao analisar um fundo imobiliário e ajudar você “a pescar os peixes”!
Dessa forma, vou denotar os principais indicadores e o que são a seguir:
Taxa de vacância
De nada adianta um FII ter 10 imóveis e nenhum estar ocupado – praticamente seria uma Ferrari sem gasolina não?😅
Então, a taxa de vacância significa quanto o imóvel está vago. Veja o exemplo:
Um FII tem 10 imóveis e 1 deles está vago, significa que a vacância é de 1/10 ou 10%.
Isso te diz que o fundo não está aproveitando toda a capacidade dele.
Gestão de fundo – Fundos imobiliários
Além de conhecer sobre o fundo, é bom conhecer sobre o gestor do fundo, afinal de contas, quem tomará decisões pelo seu dinheiro, é ele.
O que conta muito é a forma como o gestor pensa e as suas experiências, seu histórico.
Disclaimer: Até o Messi mudou de clube… por que um gestor profissional não pode mudar? É bom ficar de olho, quando o gestor é bom, ele é disputado.
Da mesma forma, cuidado com os acomodados, pode estar confortável em manter os ativos dos fundos estáveis.
Yield
O yield é a relação do quanto o FII distribui em relação ao preço de sua cota. Quanto maior o yield, melhor para você.
No caso dos fundos imobiliários, é necessário ter cuidado com a origem do yield. Isso porque é comum achar que provém dos alugueis/rendimentos…
Acontece que há 2 outras formas que pode ser prejudicial no longo prazo:
1 – Por meio da valorização das cotas.
2 – Garantia de determinado rendimento em dinheiro durante um período firmada pelo fundo imobiliário com os cotistas. Chamado de “rentabilidade garantida”.
Onde o fundo imobiliário aplica?
Você vai investir no FII e onde o FII vai aplicar?
Com toda a certeza, é bom entender o objetivo do fundo, olhar os rating e a estratégia.
Valor patrimonial
Você já viu algum prédio que valia um montante muito maior e foi vendido por um preço abaixo?
Se ainda não, com toda a certeza, é questão de tempo…
Imagine que você possa comprar algo que vale 500 mil reais por 250 mil reais, interessante né?
Para identificar isso nos FII, precisamos olhar para o valor patrimonial e preço do fundo.
A sigla que mostra isso chama-se V/VP, veja com os números acima:
250.000/500.000 = 0,5 V/VP.
Dessa forma, você estará comprando pela metade do valor patrimonial (VP).
Inegavelmente, o contrário também é possível.
Cap rate
Cap rate é a relação entre o preço do aluguel e o preço do imóvel.
Possivelmente, o indicador cap rate é o que mais consegue mostrar para nós a eficiência do FII.
Você pode analisar o preço dos aluguéis em relação ao valor total dos imóveis. Geralmente, imóveis de menor valor representam cap rate maior.
Fontes para encontrar as informações dos fundos imobiliários
Hoje, de modo geral, os sites feitos para analisar as ações também mostram dados dos FIIs.
Site gratuito:
- Site de relacionamento com investidores do fundo.
- B3.
Site especializado
Número mágico
O número mágico ou magic number é o número de cotas que você precisa ter para comprar mais uma somente com os rendimentos.
Veja o exemplo:
O BGHF11 custa hoje R$ 9,97, seu último pagamento foi de 16 centavos, então:
9,97/0,16 = 62,31.
Para alcançar o magic number ou número mágico, seria 63 cotas. 63 * 9,97 = R$ 628,11.
Pode ter ficado bem claro, mas para lembrar, o efeito bola de neve / juros compostos acontece cada vez mais rápido muito por cada vez mais você atingir o número mágico!
Conclusão – Fundos imobiliários
Os FIIs comparo muito com galinhas, você pode vender e lucrar – precisará pagar imposto – ou viver com os “ovos”. Só que aqui, os “ovos” vem “sem trabalho” e você pode comprar mais galinhas com eles.
Caso ficou alguma dúvida, fique a vontade para comentar abaixo.
Algumas informações descritas neste artigo estavam no livro Do Mil ao Milhão do Thiago Nigro, você pode clicar aqui para ler a resenha.
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